Intensywna zabudowa Rzeszowa, malejąca dostępność atrakcyjnych terenów inwestycyjnych oraz wzrastające ceny mieszkań i działek w sercu miasta powodują, że zarówno deweloperzy jak i indywidualni klienci co raz częściej poszukują tańszych alternatyw na obrzeżach i w strefach podmiejskich miasta. Taki tok postępowania często skutkuje chaotyczną i nieprzemyślaną zabudową, a w dalszym etapie prowadzić może do powstania suburbanizacji, czyli niekontrolowanej rozbudowy osiedli podmiejskich i rozrostu gmin ościennych. Suburbanizacja może nieść ze sobą wiele negatywnych skutków.
Wyraźnie widoczny rozwój Rzeszowa na przestrzeni ostatnich kilku lat procentuje regularnym wzrostem liczny mieszkańców naszego miasta. Można więc powiedzieć, że w Rzeszowie zachodzi proces urbanizacji (w skrócie – proces zasiedlania obszarów miejskich) głównie poprzez migrację ludności z podkarpackich miast i wiosek. Efektem jest fakt, że nasze miasto jako jedno z niewielu się nie wyludnia.
Bez wątpienia przyrost ludności w mieście niesie ze sobą wiele pozytywnych skutków. Rosną wpływy z podatków dzięki czemu miasto dysponuje funduszami koniecznymi do dalszego rozwoju, gospodarka się napędza, nowe firmy zakładają u nas swoje siedziby i generalnie następuje rozwój ośrodków handlowych, naukowych, kulturalnych i oświatowych. Oczywiście wzrost liczby mieszkańców skutkuje zwiększonym zapotrzebowaniem na powierzchnie mieszkalne, co zresztą od kilku lat obrazowo zaobserwować możemy w naszym mieście.
Dobra koniunktura rynku nieruchomości w ostatnich latach przejawia się intensywną zabudowa Rzeszowa i powstaniem szeregu nowych inwestycji na nieużytkowanych dotąd terenach. Centrum miasta stopniowo poszerza się o kolejne linie zabudowy a obrzeża miasta przestają świecić pustkami. Buduje się osiedla, buduje się nowoczesne placówki handlowe, buduje się sklepy, szkoły i drogi. Jednymi słowy Rzeszów rozwija się w błyskawicznym tempie co zauważają – i chwalą – włodarze innych miast.
Niestety po kilku latach obfitości przed rynkiem nieruchomości wydają się pojawiać pierwsze solidne przeszkody. Związane są one przede wszystkim z problemem dostępności atrakcyjnych terenów inwestycyjnych zwłaszcza w dobrze zlokalizowanych lub bliskich odległościach od centrum. Deweloperzy posiadający odpowiedni bank ziemi mogą spać spokojnie, lecz inwestorzy dopiero rozpoczynający poszukiwanie gruntów pod inwestycje mogą mieć nie lada problem – czasy wyprzedaży już się skończyły i poza pojedynczymi wyjątkami za dobrą ziemie trzeba po prostu solidnie zapłacić. A to rzadko kiedy jest rentowne.
Wydawać by się mogło, że problem z dostępnością ziemi to gorączka wyłącznie deweloperów. W rzeczywistości wcale tak nie jest. Wysoka cena ziemi, drożejące materiały budowlane i wzrastające koszty robocizny bezpośrednio przekładają się na końcową cenę metra kwadratowego powierzchni mieszkalnej, którą klienci muszą zapłacić za nowe mieszkanie. Nowi mieszkańcy Rzeszowa chcący zamieszkać blisko centrum będą musieli się więc przygotować na poniesienie odpowiednich kosztów – zdecydowanie wyższych w porównaniu choćby do tych sprzed trzech lat. Wysokie ceny mieszkań w centrum spowodują również podniesienie cen mieszkań na obrzeżach centrum co widocznie zredukuje liczbę alternatywnych inwestycji w korzystnej cenie.
Ratunkiem inwestycje na obrzeżach miasta?
Możliwość zakupu mieszkania w centrum miasta stopniowo przestaje być w zasięgu przeciętnego – zwłaszcza młodego – Rzeszowianina. Ceny metra kwadratowego zapowiadanych i obecnie budowanych osiedli mieszkaniowych w sercu miasta sięgają sześciu, siedmiu a nawet dziesięciu tysięcy złotych (w najwyższym budynku w Rzeszowie) ! Są to nieprawdopodobnie wysokie kwoty zwłaszcza w porównaniu do średnich cen mieszkań z ubiegłych lat, które nie przekraczały 5 tyś zł/m2. Wcześniej wspomniane utrudnienia prowadzą jednak do tego, że taki stan rzeczy w najbliższych latach będzie normą.
Jaki jest więc ratunek dla deweloperów, którzy nie chcą ryzykować inwestycji wysoce przekraczających średnie Rzeszowskie pułapy cenowe i klientów, których nie stać na zakup mieszkania w Rzeszowie po Warszawskich cenach?
Wydaje się, że jedynym rozwiązaniem zadowalającym obydwie strony jest budowa nowych inwestycji na obrzeżach miasta lub w podrzeszowskich gminach i sołectwach. Tereny zlokalizowane z dala od centrum miasta są dużo tańsze dzięki czemu inwestorzy są w stanie osiągnąć rentowność inwestycji (czyli po prostu zysk) przy dużo niższych cenach sprzedaży w porównaniu do inwestycji prowadzonych w centrum miasta. Z punktu widzenia czysto ekonomicznego rozwiązanie to wydaje się być perfekcyjnym konsensusem pomiędzy popytem i podażą mieszkań w „normalnych” cenach.
Usilne poszukiwanie niskich cen nie zawsze jest jednak dla rozbudowy miasta tak dobre jakby się wydawało. Taki tok postępowania w konsekwencji może doprowadzić do powstania i pogłębiania się procesu suburbanizacji.
Suburbanizacja Rzeszowa
Suburbanizacja według definicji jest procesem polegającym na wyludnianiu się centrum miasta na rzecz rozwoju stref podmiejskich. Docelowo w centrum znajdować się mają budynki administracyjne, biura i wszelkiej maści obiekty użyteczności publicznej natomiast przestrzenie mieszkalne rozwijane są na obrzeżach miasta. Prowadzi to również do powstawania miast-sypialni. Często suburbanizacja jest następstwem urbanizacji.
Nie zważając na słownikowe definicje można powiedzieć, że etap suburbanizacji zaczyna dominować również w Rzeszowie. W większości nie jest on jednak powodowany chęcią opuszczenia centrum przez mieszkańców na rzecz zamieszkania na krańcach Rzeszowa. Główną przyczyną są właśnie wspomniane wcześniej względy ekonomiczne, które zmuszają inwestorów i klientów do poszukiwania tańszych alternatyw w mniej scentralizowanych lokalizacjach. Oczywiście dodatkowe walory w postaci mniejszego zanieczyszczenia powietrza, większej dostępności zieleni i prywatności zwiększają atrakcyjność tych inwestycji.
W procesie zabudowy obrzeży miasta nie można pominąć również wpływu budownictwa jednorodzinnego, który w tych rejonach jest przecież dominujący. Warto zwrócić uwagę, że przy wzroście cen mieszkań co raz więcej osób rozważa zakup lub budowę domów jednorodzinnych, gdzie w porównywalnej cenie mogą otrzymać większą powierzchnię mieszkalną i dużo większą prywatność.
Czy suburbanizacja korzystnie działa na rozwój miasta ?
Można powiedzieć, że suburbanizacja jest procesem neutralnym pod warunkiem, że jej postęp jest kontrolowany i zorganizowany. Niestety w praktyce zazwyczaj objawia się nieprzemyślanym i chaotycznym „rozlewaniem się miasta” prowadzącym do powstawania enklaw osiedli bez odpowiedniej infrastruktury i dojazdu. Efektem jest również co raz bardziej widoczny w Rzeszowie nieład objawiający się powstawaniem zabudowy wielorodzinnej w sąsiedztwie domków jednorodzinnych.
Największym problemem wpływającym na niezorganizowaną zabudowę stref podmiejskich i obrzeży miasta jest brak obowiązujących planów zagospodarowania przestrzennego tych rejonów. Budowa na podstawie indywidualnie rozpatrywanych warunków zabudowy nie tworzy harmonicznego ładu ze sztywnym podziałem określającym przeznaczenie terenu na zabudowę, na infrastrukturę i na drogi. Skutkiem tych decyzji jest w pewnym sensie miszmasz budowlany, w którym buduje się „co chce, gdzie chce”. A nie tak powinien postępować rozwój i rozbudowa innowacyjnego miasta.
