5. Na co zwracać uwagę przy zakupie mieszkania?

Na komfort mieszkania oprócz wymienionych w poprzednich wpisach kwestii (czyli m.in. wielkości mieszkania, jego praktycznego rozkładu i usytuowania względem stron świata) wpływa wiele pobocznych czynników, o których warto wiedzieć przed dokonaniem ostatecznej decyzji. Poniżej znajdziesz kilka praktycznych wskazówek, które pomogą Ci wybrać jak najlepsze dla Ciebie mieszkanie.

ABC Kupującego to cykl artykułów mających na celu wyjaśnić podstawowe kwestie i wesprzeć przy podjęciu decyzji o zakupie nowej nieruchomości.

Seria składa się z następujących artykułów:
1. Liczba pokoi i rozkład mieszkaniadowiedz się jaka jest zależność między liczbą pokoi, wielkością mieszkania a jego ceną
2. Co wpływa na cenę nieruchomości i jakie są dodatkowe koszty? – poznaj koszty występujące przy zakupie mieszkania
3. Praktyczność mieszkania – zazwyczaj liczba pokoi to jedno, a praktyczność i komfort ich użytkowania to drugie. Uwzględnij to przy wyborze mieszkania
4. Strony świata a lokalizacja mieszkania – która najlepsza? – jeden z najważniejszych czynników, który powinieneś wziąć pod uwagę przy zakupie mieszkania.
5. Na co zwracać uwagę przy zakupie mieszkania? – praktyczne wskazówki, które pomogą Ci podjąć przemyślaną decyzję o wyborze M.

1. Które piętro wybrać?

Wybór piętra może mieć duży wpływ zarówno na cenę mieszkania jak i sam komfort z niego korzystania. 

Mieszkania na parterze w bloku często posiadają ogródek będący swego rodzaju atutem. Możesz w nim np. rozłożyć leżak i poczytać książkę czy w upalne dni umieścić dmuchany basen dla swojej pociechy. Miej jednak na uwadze, że nad Tobą znajduje się co najmniej kilka mieszkań i nie masz wpływu na zachowanie sąsiadów. Sprzątanie czyichś niedopałków nie jest niczym przyjemnym, a ciągłe batalie z niekulturalnymi lokatorami to ogrom straconych nerwów i stresu.

Wybierając mieszkanie na parterze zwróć uwagę czy jest to typowy (niski) parter, czyli na wysokości chodnika i terenów obok, czy tzw. wysoki parter. W przypadku niektórych nowych inwestycji ( zwłaszcza jeśli parking znajduje się na kondygnacji parteru (0) a nie w podziemiu (-1) lub jest dwupoziomowy) mieszkania na parterze znajdują się na wysokości 1 piętra bloków sąsiednich. W efekcie twoje mieszkanie pomimo parteru znajduje się ponad głowami ciekawskich przechodniów, którzy niekiedy potrafią wręcz dręczyć mieszkańców na tzw. niskim parterze.

Mieszkania na najwyższych piętrach cechują się zwykle wspaniałą panoramą – widok pięknie oświetlonego miasta wieczorną porą potrafi zaprzeć dech w piersiach. Pamiętaj jednak, że temperatura w mieszkaniach na najwyższych piętrach w lecie jest wyższa. W upalne dni klimatyzacja może okazać się koniecznością co nie pozostanie obojętne na koszty zużycia energii (dopytaj o możliwość montażu klimatyzacji). Mieszkanie w apartamencie na wysokim piętrze to także konieczność częstego oczekiwania na windę.

Niekiedy ceny mieszkań różnią się w zależności od piętra. Bywają inwestycje, gdzie cena tego samego mieszkania z każdym piętrem wzrasta np. o +2000 zł. Oczywiście nie zawsze tak jest – zależy to od oferty konkretnej inwestycji.

2. Mieszkanie nad wjazdem do garażu lub przy windzie

Zwróć uwagę czy wybrane przez Ciebie mieszkanie nie znajduje się nad wjazdem do garażu podziemnego. Częsty ruch bramy, czyli jej podnoszenie i opuszczanie może powodować odgłosy, które będą Cię po prostu drażnić. Tyczy się to przede wszystkim mieszkań zlokalizowanych bezpośrednio nad wjazdem, a więc mieszkań na parterze lub 1 piętrze.
Bywa, że mieszkania te są nieco tańsze więc jeśli ewentualne odgłosy nie stanowią dla Ciebie problemu to może to być dobra okazja do zakupu mieszkania w niższej cenie. 

Podobnie sytuacja może wyglądać jeśli tuż obok twojej ściany znajduje się szyb windowy. 

Jeśli szukasz cichego mieszkania to upewnij się czy wjazd do garażu nie znajduje się bezpośrednio pod Twoim mieszkaniem, a za ścianą nie znajduje się winda.

3. Czy jest winda i ile jest wind?

Blok z windą w nowym budownictwie, nawet w przypadku niskich budynków jest już standardem. Nigdy jednak nie bierz tego za pewnik i upewnij się czy w rozważanej przez Ciebie inwestycji faktycznie tak jest. W przypadku wysokich bloków (powyżej 10 pięter) zwróć uwagę na ilość wind. Jedna winda obsługująca kilkanaście pięter to niekiedy konieczność czekania nawet kilku dłuższych chwil (zwłaszcza gdy ktoś akurat wwozi meble, większe zakupy lub się po prostu guzdra, a windę po drodze do ciebie czekają jeszcze 2 przystanki).

Jeśli należysz do osób bardzo niecierpliwych to zakup mieszkania na najwyższym piętrze w bloku z jedną windą może w praktyce okazać się problematycznym pomysłem. 

4. Lokalizacja i infrastruktura 

  1. Infrastruktura, otoczenie i rozwiązania komunikacyjne

Lokalizacja jest jednym z głównych czynników wpływających m.in. na cenę i walory mieszkania. Jej atrakcyjność zależy od wielu czynników – w dużej mierze od rozwiązań komunikacyjnych i dostępnej w okolicy infrastruktury. 

Śmiało można powiedzieć, że nie ma lokalizacji idealnej. Mieszkania w centrum są uważane za prestiżowe, ale są drogie, z trudnym (często zakorkowanym) dojazdem bez dostępu do przestrzennych terenów zielonych (ewentualnie parki). Jest zatem blisko do rynku i wielu strategicznych punktów.
Osiedla po za centrum, ale nadal blisko miasta to pewnego rodzaju balans pomiędzy ceną a lokalizacją i zapleczem – zazwyczaj posiadają dobre połączenia komunikacji miejskiej i wiele elementów codziennej infrastruktury w najbliższej okolicy.
Obrzeża Rzeszowa to z reguły najtańsze mieszkania zamieszkiwane głównie przez rodziny (atutem jest często mała ilość osób wynajmujących), dużo większy spokój i odseparowanie od zgiełku miasta. Trzeba jednak liczyć się z odpowiednio dłuższym dojazdem i niekiedy gorszym rozwiązaniem komunikacyjnym (dla porównania w mieście autobus MPK co 15 minut, na obrzeżach np. co 2 godziny).

2. Wybór konkretnej części Rzeszowa

Wybierając lokalizację zwróć uwagę na twoją obecną i przyszłą sytuację życiową. Być może któraś z części Rzeszowa (np. północna) będzie dla ciebie korzystna z uwagi na szybki dojazd do pracy, bliskość do rodziców czy po prostu znajomość okolicy (wynajmujesz w tej lokalizacji od kilku lat mieszkanie, znasz otoczenie i dobrze się w tym rejonie czujesz). Dzięki temu będziesz w stanie ograniczyć liczbę inwestycji i skonkretyzować poszukiwania. 

Z drugiej jednak strony jeśli nie mieszkałeś dotąd w Rzeszowie lub przyszła lokalizacja nie ma dla Ciebie większego znaczenia to będziesz miał możliwość wyboru mieszkania spośród dużo większej liczby ofert. Dzięki temu łatwiej będzie Ci znaleźć atrakcyjniejsze mieszkanie – zarówno pod względem ceny jak i rozkładu.

Jako doradca i osoba na co dzień zajmująca się wsparciem w poszukiwaniu mieszkań/domów na rynku pierwotnym w Rzeszowie i okolicy zauważam, że mniej więcej 1/3 osób ma ściśle określoną lokalizację – np. ulica Warszawska i Lubelska i szukamy mieszkań wyłącznie w tej okolicy. Pozostałe 2/3 to z reguły osoby, które bardziej kierują się ceną, rozkładem i dostępną w okolicy infrastrukturą aniżeli konkretnym umiejscowieniem inwestycji. Wybierając konkretną dzielnicę możesz mieć wybór np. tylko 5 inwestycji – biorąc pod uwagę cały Rzeszów będziesz wybierał nawet spośród 50 – 100 nowych osiedli.

Jeśli należysz do grona osób, które dopiero planują zamieszkać w Rzeszowie (czyli obecnie tu nie mieszkasz) to zdecydowanie lepiej jest pozostawić okręg lokalizacyjny możliwie jak największy i dać sobie możliwość poznania różnych ofert, a później w drodze eliminacji odrzucać te najmniej atrakcyjne. 

3. Planowana infrastruktura i rozwiązania komunikacyjne – np. Budziwój i obwodnica Południowa

Postaraj się zdobyć informacje na temat przyszłych udogodnień i inwestycji drogowych, które mogą w znacznym stopniu uatrakcyjnić lokalizację, która w tym momencie może wydawać się mało interesująca. Dla przykładu: Podczas spotkań często spotykam się z opinią, że Budziwój jest postrzegany jako mało atrakcyjna dzielnica z uwagi na dość kiepski dojazd. Wcale nie neguję tego stwierdzenia. Nie każdy ma jednak świadomość, że w rejonie tym planowana jest obecnie budowa południowej obwodnicy Rzeszowa. Jest to kluczowe rozwiązanie komunikacyjne dla tej części Rzeszowa, która zapewne w dużym stopniu rozwiąże problem komunikacyjny. Wybudowanie tej drogi może spowodować, że Budziwój stanie się jedną z najbardziej pożądanych lokalizacji do zamieszkania. 

Zbieraj jak najwięcej informacji o nowych inwestycjach infrastrukturalnych bo mogą one mieć strategiczne dla ciebie znaczenie czy podjęciu decyzji o wyborze konkretnej oferty. Zwłaszcza, jeśli planujesz w danym miejscu osiedlić się na dłużej, a nawet na stałe. 

5. Wózkownia/rowernownia – czy istnieje wydzielone pomieszczenie?

Komórki lokatorskie z reguły są niewielkie i nie każdy je kupuje (często są nieobowiązkowe a kosztują co najmniej kilka tysięcy złotych). Nie zawsze oznacza to jednak, że jej brak pozbawi Cię możliwości przechowywania roweru czy wózka dziecięcego. 

W nowych inwestycjach wielorodzinnych często wydzielane jest dodatkowe, ogólnodostępne pomieszczenie dla wszystkich mieszkańców właśnie do przechowywania wózków czy rowerów. Sprawdź więc, czy rozważana przez Ciebie inwestycja posiada takie pomieszczenie. Być może okaże się, że nie będziesz musiał kupować tak dużej komórki lokatorskiej jak zakładałeś lub całkowicie zrezygnujesz z jej zakupu (choć osobiście jestem zdania, że nawet najmniejsza komórka zawsze się przyda). 

6. Termin oddania 

Istotną kwestią jest również termin oddania inwestycji. W tym miejscu powinieneś rozróżnić 2 pojecia:
1) Termin zakończenia budowy – moment, w którym generalny wykonawca kończy prace budowlane i przekazuje gotowe mieszkania deweloperowi,
2) Termin przekazywania kluczy – moment, w którym właściciele odbierają od dewelopera mieszkania, a po podpisaniu protokołu technicznego odbioru otrzymują klucze do swojego lokalu. 

Te dwa terminy są ze sobą zależne jednak nie oznaczają dokładnie tego samego momentu. Po zakończeniu budowy deweloper może potrzebować nawet kilku tygodni na np. załatwienie formalności przed rozpoczęciem przekazywania mieszkań.

Moment zakończenia budowy i w jego następstwie przekazywania kluczy może być „ruchomy”. Oznacza to, że swój lokal możesz odebrać od dewelopera szybciej niż pierwotnie zapowiadał, ale mogą zdarzyć się także opóźnienia. Zazwyczaj inwestorzy narzucają sobie czasowy bufor bezpieczeństwa i deklarują termin oddania nieco dłuższy od faktycznie planowanego. Mimo wszystko zdarzają się opóźnienia (choćby z powodu długiej zimy utrudniającej prowadzenie prac czy sytuacji losowych np. pandemii i w jej następstwie kwarantanny firm podwykonawczych). 

Pamiętaj jednak, że zwykle deweloperowi również zależy na jak najszybszym przekazaniu mieszkań swoim klientom dlatego z reguły procedury te przebiegają szybko, a mieszkańcy odbierają swoje lokale przed czasem. 

Termin oddania może mieć także istotny wpływ na cenę i ilość ofert. Wiesz już, że najkorzystniejsze ceny dostępne są w przedsprzedaży, czyli najczęściej na etapie „dziury w ziemi”. Minusem tych okazyjnych ofert jest długi czas oczekiwania na wybudowanie – w przypadku mieszkań w zabudowie szeregowej jest to około rok czasu, dla mieszkań w zabudowie wielorodzinnej (bloki) czas ten wynosi średnio 2 lata. 

Pamiętaj, że zdecydowana większość osób szuka mieszkań z szybkim terminem oddania. Im bliżej oddania (czyli zakończenia budowy) tym ilość dostępnych ofert w inwestycji maleje, a zainteresowanie nimi wzrasta. budowy).

7. A może mieszkanie w szeregówce?

Mówiąc o szeregówkach zazwyczaj myślimy o domu w zabudowie szeregowej. W obecnych czasach dużą popularnością cieszą się także dwulokalowe domy w zabudowie szeregowej, czyli podział segmentu na 2 odrębne lokale. Z reguły dolna część to mieszkanie na parterze z przynależnym ogródkiem, a górną to dwukondygnacyjne mieszkanie piętro + poddasze/antresola (ze skosami lub bez) z przynależnym balkon lub tarasem.

Mieszkanie w szeregówce to bardzo ciekawa alternatywa dla mieszkań w bloku – zwłaszcza dla osób pragnących posiadać swój własny kawałek ogródka. Do segmentów środkowych przynależy z reguły ok. 30-60 m2 kawałek prywatnej zieleni. 

Segmenty skrajne (narożne) mogą poszczycić się dużo większym, nawet 150 metrowym ogródkiem.

Górne mieszkanie (piętro + poddasze) to atrakcyjna alternatywa dla osób poszukujących dużej liczby pokoi. Z reguły lokale te posiadają co najmniej 3, a zwykle 4 lub nawet 5 odrębnych pokoi. Pod względem powierzchni jest to więc namiastka niewielkiego domu w znacznie niższej cenie (tańszej nawet niż podobnej wielkości mieszkanie w bloku).

Mieszkania w szeregówce to także oferta dla osób szukających tzw. mieszkań bezczynszowych.

8. Mieszkanie w szeregówce – lepiej z osobnym wejściem

Jeśli dwulokalowa szeregówka jest dla Ciebie to warto aby mieszkania dolne i górne miały osobne, niezależne wejścia. Eliminuje to typowe części wspólne więc w praktyce każdy właściciel dba o własne dobro. 

9. Rodzaj ogrzewania

Analizując oferty warto zwrócić uwagę na rodzaj ogrzewania. Ma to istotne znaczenie na koszty ogrzewania, a także dostępność ciepła w określonych porach roku.

Ogrzewanie z sieci miejskiej – to najpopularniejszy sposób ogrzewania występujący w zabudowie wielorodzinnej (blokach). Ciepła woda grzewcza i użytkowa dostarczana jest bezpośrednio z sieci miejskiej, a do ogrzania mieszkania wystarczy odkręcić grzejniki. Opłaty za ogrzewanie z sieci miejskiej są uiszczane w formie zaliczek w czynszu, a rzeczywiste zużycie korygowane jest raz do roku na podstawie odczytu z licznika. Jeśli rzeczywiste zużycie będzie większe niż zaliczkowe – będziesz zobowiązany dopłacić kwotę różnicy, jeśli mniejsze – naddatek zostanie Ci zwrócony. Jest to najbezpieczniejsza forma ogrzewania. Mozliwość ogrzewania jest sezonowa, a ilość i temperatura dostarczanej ciepłej wody do grzejników zależy od temperatury zewnętrznej.

Ogrzewanie gazowe – Drugie najpopularniejsze ogrzewanie. Plusem tego rozwiązania jest to, że jako właściciel mieszkania masz dowolność decyzji kiedy i jak w jakim stopniu chcesz podgrzać wodę w instalacji. Ten typ ogrzewania cechuje się jednak dość wysokimi kosztami zużycia – zwłaszcza w sezonie grzewczym. Rachunki za ogrzewanie mogą być sporym obciążeniem domowego budżetu w zimie, aczkolwiek przyjemnie rekompensuje się niskimi kosztami w sezonie letnim.

Ogrzewanie elektryczne – bardzo prądożerne rozwiązanie, a koszty ogrzewania mogą być nieprzewidywalne. Ciekawym rozwiązaniem natomiast może być połączenie ogrzewania elektrycznego z panelami fotowoltaicznymi i stworzenie niezależnego źródła ogrzewania. Sporadycznie występujący typ ogrzewania raczej wyłącznie w inwestycjach szeregowych stawiających na nowe technologie (np. ogrzewanie na podczerwień) lub zyskującymi na popularności pompami ciepła.

10. Wynajmujesz? Szukaj z szybkim terminem oddania!

Jeśli obecnie wynajmujesz mieszkanie i zapadła decyzja o przejściu „na swoje” to miej świadomość o koszcie wynajmu, który pokrywasz w momencie oczekiwania na oddanie Twojego mieszkania.

Pokażę to na przykładzie.
Powiedzmy, że planujesz zakup 3 pokojowego mieszkania i obecnie wynajmujesz mieszkanie za 1700 zł miesięcznie. Zgłosiłeś się do mnie, a ja przedstawiłem Ci obecną ofertę rynku pierwotnego. Spodobały Ci się 2 mieszkania w dwóch różnych inwestycjach. Jedno mieszkanie tańsze o 20 tysięcy zł (będące w przedsprzedaży) z terminem oddania za 2 lata. Drugie droższe, ale gotowe za 3 miesiące.

20 000 zł to sporo pieniędzy więc wydaje się, że tańsza opcja będzie dla Ciebie najlepsza. Czy aby na pewno? 

Zwróć uwagę, że różnica w terminie oddania to prawie 2 lata (a dokładnie 21 miesięcy). Przez ten okres oczekiwania będziesz musiał płacić za wynajem 1700 zł miesięcznie. Wydasz więc na wynajem przez cały okres 21 x 1700 = 35 700 zł. Rozumiesz już o co mi chodzi? Pomimo, że pierwsza oferta wydawała się 20 000 zł droższa, to tak naprawdę decydując się na szybszy termin oddania zaoszczędzisz ponad 15 000 zł bo będziesz już płacił na swój własny rachunek (np. za ratę kredytu). 

Często po prostu opłaca się kupić nieco droższe mieszkanie z szybszym terminem oddania by jak najszybciej uciekać z wynajmu.

11. Nie szukaj ideału

Ostatnia rada, bardzo praktyczna i z życia wzięta. Każdy z nas ma swoje wymagania i wizję przyszłego mieszkania. Pamiętaj jednak, że rzadko kiedy udaje się znaleźć mieszkanie idealne, pozbawione wad i wpasowujące się we wszystkie kryteria. Rynek jest jaki jest i z doświadczenia wiem, że wybór ostatecznego M to z reguły kwestia kompromisu pomiędzy lokalizacją, ceną, otoczeniem i wieloma innymi aspektami (również tymi opisanymi wyżej).

Nie szukaj perły bo możesz jej nie znaleźć, a wszystkie pozostałe oferty, które „dopuszczałeś” rozejdą się i zostaniesz z niczym. Poznaj rynek, przemyśl, pojedź i zobacz ale jeśli czujesz, że coś Ci się podoba – nie zwlekaj i podejmij decyzję. Choć praktycznie nigdy nie naciskam ani nie wywieram presji podczas współpracy to potrafię rozpoznać „błysk w oku” i jeśli widzę, że się podoba to jasno daję do zrozumienia – kupuj, to jest to czego szukasz. 

Mam świadomość, że podjęcie decyzji często jest trudne i potrzeba niekiedy mojego „kopa” jako osoby obytej na rynku by być przekonanym o słuszności podjętej decyzji. W końcu od tego jestem – doradzam i wskazuję co jest dla Ciebie najlepsze 🙂 

Przejdź do kolejnego wpisu:

Rate this post
Please follow and like us:

Leave a Comment

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *

Szukasz mieszkania w Rzeszowie?

Podaj parametry mieszkania/domu, którego szukasz.
Bezpłatnie otrzymasz dopasowane oferty z całego rynku pierwotnego.

Brak umów, brak kosztów, brak zobowiązań.

Wypełnij formularz

Szukasz mieszkania w Rzeszowie?
Pomogę Ci je znaleźć!

Cześć, nazywam się Marcin i prowadzę portal nieruchomosciwrzeszowie.pl.
Specjalizuję się w rynku pierwotnym i na co dzień bezpłatnie pomagam w znalezieniu mieszkania.

Podaj parametry mieszkania, którego szukasz a otrzymasz dopasowane oferty z całego rynku deweloperskiego!