Podstawa miejskiego budownictwa mieszkaniowego to osiedla wybudowane w technologii wielkiej płyty. Kilkadziesiąt lat temu wiele rodzin masowo przenosiło się do mieszkań w blokach, gdzie ciepło w zimie zapewniała miejsca sieć ciepłownicza (zamiast pieca na węgiel) a o infrastrukturę budynku dbała administracja. Wiele osób zadaje sobie jednak teraz pytanie, czy bloki wybudowane kilkadziesiąt lat temu nadal są bezpieczne i czy bez kosztownej interwencji przetrwają kolejne dekady?
Całkiem niedawno miałem okazję rozmawiać z inspektorem budowlanym, który jak się okazało pełnił rolę kierownika przy budowie części bloków na osiedlu Nowie Miasto w Rzeszowie. Po wymianie kilku zdań zeszliśmy na temat trwałości i żywotności popularnych i licznych bloków z wielkiej płyty. Jak wiadomo pierwsze bloki w technologii tej budowano w Polsce już w 50 latach XX wieku z największym boomem przypadającym na lata 70/80. Zważywszy, że przy projektowaniu budowli zakłada się minimalny okres żywotności budynków (najczęściej wartość ta wynosi 50 lat) to naturalnie nasuwa się pytanie czy bloki z wielkiej płyty w Rzeszowie nadal są budynkami bezpiecznymi do zamieszkania?
Mój rozmówca przyznał, że temat ten niejednokrotnie poruszany jest na branżowych konferencjach. Inżynierowie zastanawiają się, czy konieczne jest – a jeśli tak to w jaki sposób – zabezpieczenie tych budynków przed oddziaływaniem destrukcyjnych procesów, a w przypadku budynków w gorszej kondycji jak skutecznie przedłużyć ich żywotność.
Trwałość budynków z wielkiej płyty
Największym zagrożeniem wpływającym na zaniżenie wytrzymałości i trwałości tych budynków wbrew pozorom nie jest jakość materiałów użytych do budowy a dokładność ich montażu i sposób łączenia płyt. Newralgicznym punktem w tej technologii są wieszaki mocujące płyty elewacyjne. Odpowiednie uszczelnienie styków i niedopuszczenie do dostania się wilgoci były i są priorytetową kwestią przy zabezpieczeniu elementów przed karbonatyzacją betonu i korozją stali. Biorąc pod uwagę niedokładności wykonawcze i być może błędy projektowe nie można wykluczyć zaistnienia tych procesów.
Ważną kwestią jest również termoizolacja. Pierwotnie budynki z wielkiej płyty w porównaniu do obecnych standardów były słabo docieplone. Na przestrzeni kolejnych lat rozpoczęto więc termomodernizację obiektów w celu poprawy współczynników przenikania ciepła. Dzięki temu ograniczono możliwości zaistnienia procesów obniżających wytrzymałość konstrukcji ale dodatkowo dociążono konstrukcję.
Niemniej jednak blokowiska wybudowane przed kilkudziesięciu laty (jak wszystkie inne budynki) regularnie poddawane są badaniom i przeglądom technicznym. Obecnie stan techniczny większości z nich uważany jest przez ekspertów za zadowalający, choć zdarzały się konieczne interwencje np. spięcia budynku specjalnymi klamrami. W Rzeszowie poza incydentem z połowy lat 90 kiedy odpadła jedna z płyt elewacyjny nie odnotowano poważniejszych przypadków awarii.
Wielka płyta Rzeszów – modernizować czy wyburzać ?
Temat dotyczący żywotności i dalszej eksploatacji budynków z wielkiej płyty powraca jak bumerang. Wiele osób uważa, że wielka płyta „przeżyje” bez problemów kolejne nawet 100 lat i być może okaże się trwalsza niż obecnie nowo stawiane budynki. Pojawiają się również opinie zgoła odmiennie i sugerujące, że czasy wielkiej płyty się kończą i budynki te powinny być albo modernizowane i poddane gruntownej renowacji, albo wyburzone… Renowacja takich budynków stanowi jednak ogromne koszty i nie sądzę by ten wariant był w Polsce na szeroką skalę. Uważam, że standardowo zaleczanie – tak, ale gruntowna renowacja niestety nie.
Pozostaje więc druga – chyba nawet ciężka do wyobrażenia na chwilę obecną opcja – czyli zrównanie tych budynków z ziemią. Według informacji zawartych w artykule na portalu gazeta.pl w Polsce w wielkiej płycie żyje jedna trzecia Polaków. Autor tekstu opisuje, że aby zastąpić wielką płytę do 2100 r. deweloperzy powinni oddawać do użytku 60 tys. mieszkań rocznie więcej w porównaniu do tego, co budują teraz. Skala problemu jest więc ogromna i pod względem finansowym bardzo interesująca dla firm deweloperskich.
Jestem niemal przekonany, że na naszym rodzimym rynku deweloperzy z chęcią przejęli by tereny obecnie zabudowane blokami z lat 80/90. Potencjał inwestycyjny „przebudowy” np. Osiedla Nowe Miasto, które liczy 25 takich bloków i pokaźny obszar zabudowy w centrum miasta jest ogromny. Wyobrażam sobie tylko jak wyglądałaby nowoczesna zabudowa w tym miejscu. Moim zdaniem na dobre zapomnielibyśmy o obecnych przestrzeniach zielonych a deweloperzy „pokazali by” – zgodnie z obecnie panującymi trendami – jak efektywnie wykorzystać niemal każdy ar powierzchni działki. Koniec końców obstawiam, że Nowe Miasto liczyłoby co najmniej kilkukrotnie więcej budynków niż obecnie z kilkukrotnie większą powierzchnią mieszkalną.
Jak potoczą się losy wielkiej płyty i czy pierwotna trwałość budynków zostanie zachowana dłużej być może dowiemy się w ciągu najbliższych lat.
