Chaos przestrzenny, brak spójności urbanistycznej i pogłębiające się problemy komunikacyjne to tylko kilka przykładów negatywnych aspektów powstałych w wyniku prężnego i intensywnego rozwoju miasta. Co raz więcej osób dostrzega postępujący w Rzeszowie nieład budowlany, który w wybranych obszarach wydaje się wręcz dezorganizować strukturę miasta utrudniając przy tym funkcjonowanie jego mieszkańcom. Nasuwa się więc pytanie czy chaotyczna zabudowa Rzeszowa jest nie do uniknięcia ?
Jak wspominałem w poprzednim wpisie prężny rozwój miasta i wzrastająca liczba mieszkańców Rzeszowa przekłada się na przyrost inwestycji deweloperskich w naszym mieście. Na przestrzeni kilku ostatnich lat stolica innowacji zmieniła się diametralnie zwłaszcza pod względem zabudowy. Wiele do niedawna pustych terenów miejskich obfituje obecnie w kilkunasto kondygnacyjne bloki. Warto zwrócić uwagę, że wysoka zabudowa na stałe wpisała się w urbanistykę Rzeszowa gdzie 55 metrowe bloki stały się już standardem nowo projektowanych inwestycji. Ponadto rok 2018 prawdopodobnie okaże się być rokiem przełomowym dla rzeszowskiego rynku nieruchomości, gdyż pierwszy inwestor zdecydował się wybudować budynek przewyższający wysokość 55 metrów. Jeśli wszystko pójdzie zgodnie z planem i uda się dotrzymać deklarowanych terminów zakończenia prac to w 2021 roku najwyższym budynkiem w Rzeszowie będzie 25 kondygnacyjna wieża mieszkalna licząca około 80 metrów wysokości.
Ilość sprzedanych mieszkań w Rzeszowie od kilku lat niezmiennie utrzymuje się na wysokim poziomie dzięki czemu co raz więcej spółek decyduje się inwestować w naszym regionie. Wysokie ceny gruntów w połączeniu z chęcią maksymalizacji przez deweloperów zysków doprowadziły do schematu budowania na zasadzie „im wyżej, tym lepiej”. Niestety takie podejście – mimo wszystko praktykowane w Rzeszowie – przy braku zorganizowanego planu przestrzennego prowadzi do chaosu budowlanego czego efektem jest chaotyczna zabudowa Rzeszowa niekorzystnie wpływająca na komfort życia mieszkańców.
Co raz mniej miejsca w centrum Rzeszowa
Centrum miasta zabudowuje się w błyskawicznym tempie co zresztą widać gołym okiem. Niemal każdy skrawek zieleni nieobjęty MPZP rozpatrywany jest jako potencjalne miejsce na postawienie nowego bloku mieszkalnego czy biurowca. W pewnym sensie ciężko się temu dziwić, ponieważ to właśnie serce miasta powinno być miejscem obfitującym w wysoką zabudowę. Struktura dobrze rozplanowanego miasta polega na płynnym obniżaniu linii zabudowy począwszy od najwyższych szczytów w centrum stopniowo redukując do najniższych wysokości na obrzeżach i w strefach podmiejskich. Jest to jednak model nieco wyidealizowany gdyż możliwości zabudowy powinny być aktualizowane w zależności od aktualnego zapotrzebowania na powierzchnie użytkowe.
Ograniczona liczba terenów inwestycyjnych prowadzi do sytuacji, w której możliwości przyszłej zabudowy wydają się opierać na dwóch wariantach:
- budowy nowych budynków w miejscu już istniejących (nadbudowa bądź całkowita rozbiórka),
- przeniesienia intensywnej zabudowy na obszary zlokalizowane nieco dalej od centrum miasta.
Tendencją, w stronę której zmierzają rzeszowscy inwestorzy jest z pewnością drugi wariant. Ważne jest jednak by proces ten prowadzony był w sposób przemyślany i zorganizowany. Gwarancją dobrze zaplanowanej zabudowy jest budowa w oparciu o istniejący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, którego niestety na wielu obszarach nadal brakuje.
Braki MPZP i chaotyczna zabudowa Rzeszowa
Deweloperzy dla nowych inwestycji co raz częściej poszukują alternatyw poza centrum miasta. Co raz większym zainteresowaniem cieszą się duże ilości niezabudowanych obszarów na terenach przyłączonych do Rzeszowa sołectw. Niestety szybka rozbudowa miasta nie idzie w parze z równie szybkim planowaniem przestrzennym, których największe braki dotyczą właśnie obszarów podmiejskich. Efektem tego jest budowa w oparciu o warunki zabudowy, których decyzje niejednokrotnie potęgują nieład przestrzenny.
Na obszarach nie objętych planem zagospodarowania co raz częściej dominuje schemat zabudowy „gdziekolwiek”. Niejednokrotnie słyszy się o „wciskaniu” kilkupiętrowych bloków mieszkalnych pomiędzy skupiska domów jednorodzinnych. Takie postępowanie prowadzi do pogorszenia walorów, dla których właściciele domów zdecydowali się zamieszkać w otoczeniu zabudowy jednorodzinnej. W efekcie w rejonach tych zaczyna dominować chaotyczna zabudowa Rzeszowa prowadząca do niekontrolowanego rozproszenia zabudowy.
W praktyce brak istnienia planów przestrzennych oznacza skokową zabudowę bez zachowania struktur rozdziału i ciągłości zabudowy. Nowe budynki w dużym stopniu stawiane są w niemal losowy sposób zazwyczaj w bliskiej odległości od głównej drogi. Przykładem takiej zabudowy jest dzielnica Biała (okolice ul. Strażackiej i ul. Miłej), gdzie ciężko doszukiwać się przejawów rozsądnego zagospodarowania.
Chaotyczna zabudowa Rzeszowa – czy stolica innowacji jest na nią skazana?
Bez wątpienia zabudowa terenów podmiejskich jest nieunikniona. Stale wysoki popyt na mieszkania „zmusza” deweloperów do poszukiwania działek inwestycyjnych poza centrum Rzeszowa. Istotne jest jednak by proces ten przebiegał w sposób rozsądny i zaplanowany. Niestety co raz częściej praktykowana budowa w oparciu o WZ-ki i chęć szybkiej realizacji nowych inwestycji prowadzi do pogorszenia funkcjonalności wielu strategicznych obszarów, które w przyszłości zamieszkiwane będą przez kilkukrotnie większą liczbę mieszkańców.
Wydaje się, że do podtrzymania korzystnej opinii o Rzeszowie jako dobrego do życia miasta niezbędne jest określenie sztywnych parametrów zabudowy zwłaszcza dla obszarów o dużym potencjale zabudowy w najbliższych latach. Tylko i wyłącznie opracowane przez specjalistów plany zagospodarowania są w stanie zagwarantować, że przyszłe budownictwo nie będzie powielać urbanistycznej samowolki.
Czy więc Rzeszów czeka bezładna zabudowa ?
W mojej opinii brak istniejących MPZP i budowa w oparciu o warunki zabudowy prowadzić będą do pogłębiania i rozprzestrzeniania się problemu nieprzemyślanej zabudowy. W Rzeszowie buduje się wiele i nic nie wskazuje na to by miało się to w najbliższych latach zmienić. Stale utrzymujący się na wysokim poziomie popyt na nowe mieszkania skutkował będzie „wyrastaniem” z ziemi kolejnych budynków, których spontaniczność i nieregularność nieodwracalnie zaburzy ład urbanistyczny.
